Realitní kancelář Shiffer-reality - nabízíme prodej i pronájem nemovitostí - rodinné domy, byty,pozemky, chaty, chalupy a nebytové prostory. Věříme, že si z naší nabídky vyberete nemovitost,která bude splňovat všechny Vaše požadavky. Naše realitní kancelář se zaměřuje předevšímna prodej bytů, pronájem bytů, prodej domů,pronájem domů, prodej nebytových prostor,pronájem nebytových prostor, prodej pozemků.
Sny se plní s SHIFFER REALITY
konktaktujte nás
volejte: 731 164 109
pište: info@shiffer-reality.cz

Rychlá volba:

Financování rekonstrukcí

Každá nemovitost potřebuje naši péči, údržbu a průběžné opravy. Většina majitelů nemovitostí také přemýšlí, jak svůj dům dále zvelebí a vylepší. Kde na to vzít? Možností je několik.

Ideální samozřejmě je, když máme na rekonstrukci dostatek vlastních prostředků a nemusíme si nikde půjčovat. To znamená plánovat dopředu a potřebné prostředky naspořit. Pokud jde o běžnou údržbu domu, víme dopředu, že budeme muset nějaké opravy provádět, a měli bychom si tedy finanční prostředky odkládat stranou průběžně. Vhodným nástrojem k tomuto účelu je stavební spoření. Jednak v jeho průběhu můžeme získávat příspěvky, jimiž stát údržbu bytového fondu podporuje, ale hlavní výhodou je to, že bude-li to situace vyžadovat, nemusíme čekat, až našetříme celou částku potřebnou k rekonstrukci,
ale můžeme si část kdykoliv půjčit za zvýhodněných podmínek. Jestliže jsme takové přípravy zanedbali nebo potřebujeme provést rekonstrukci většího rozsahu či rekonstrukci neplánovanou, nezbývá nic jiného než žádat o úvěr. Možnosti jsou v podstatě dvě: hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření (v tomto případě se bude pravděpodobně jednat o úvěr překlenovací). Obě varianty si nejlépe ukážeme na konkrétních příkladech.

Úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka?

Nabídku úvěrů příznivě ovlivňuje jednak vzájemné soupeření mezi hypotečními bankami a stavebními spořitelnami jako takovými, jednak i konkurence jednotlivých finančních ústavů uvnitř těchto skupin. Stavební spořitelny začaly před několika lety nabízet úvěry s nulovou akontací, neomezenou hranicí úvěru a prodlouženou dobou splatnosti – v případě některých spořitelen až na 25 let i více. Hypoteční banky zase velmi zjednodušily proces schvalování úvěrů a uvedly na trh řadu nových produktů a nejrůznějších specialit a vylepšení. Jelikož každý úvěrový případ je jiný, nelze na otázku, zda je lepší hypotéka či úvěr ze stavebního spoření, jednoznačně odpovědět.

Můžeme říci, že platí následující pravidla:
■ Hypotéku zvolíme ve všech případech, kdy objekt rekonstrukce nesplňuje podmínky účelovosti z hlediska stavebního spoření, tj. v případě rekreačních objektů (chaty, chalupy) a objektů sloužících k podnikání (např. penziony).
■ Úvěr ze stavebního spoření zvolíme při všech menších rekonstrukcích – nemusíme zastavovat nemovitost a obejdeme se buď úplně bez zajištění, nebo jenom se zajištěním ručitelem (ručiteli). Výhodou je i pevně daná úroková sazba a možnost provádět kdykoliv mimořádné splátky nebo úvěr zcela umořit bez sankčního poplatku.
■ V ostatních případech volba závisí na vyhodnocení individuálních a proměnlivých faktorů týkajících se úvěru i žadatele o úvěr (např. účel a výše úvěru, hodnota a typ zástavy, rodinná a finanční situace žadatele, jeho věk atd.). V některých případech je výhodné oba produkty kombinovat.

Příklad 1: Financování rekonstrukce

pomocí stavebního spoření Manželé Dvořákovi se chystají ve svém rodinném domě provést rekonstrukci koupelny. K tomuto záměru potřebují 400 000 korun, přičemž celou rekonstrukci by rádi financovali pomocí úvěru. Mají dvě děti ve věku 5 a 10 let, jejich rodinný společný čistý příjem je 25 000 korun měsíčně
a nesplácejí žádné další úvěry. Stavební spoření uzavřené nemají, ale protože použití úvěru splňuje podmínku účelovosti (tímto úvěrem řeší své bytové potřeby), bude pro ně stavební spoření jednoznačně nejlepším řešením. Bez problémů dnes takový úvěr (přesněji řečeno překlenovací úvěr s dospořováním) získají i s nulovou akontací, tj. bez jakéhokoliv počátečního vkladu. O úvěr mohou zažádat hned po uzavření smlouvy o stavebním spoření. K zajištění úvěru budou buď potřebovat ručitele, nebo také mohou úvěr získat i zcela bez zajištění – to bude záviset na výběru stavební spořitelny a dalších okolnostech.

Příklad 2: Financování rekonstrukce

pomocí hypotečního úvěru Rodina Horáčkových se dvěma dětmi a čistým měsíčním příjmem 35 000 Kč hodlá rekonstruovat na své rekreační chalupě půdní prostory a přestavět je na obytné podkroví. Celkový rozpočet rekonstrukce mají spočítaný na 1,5 milionu korun. Celý záměr potřebují financovat pomocí
úvěru. Odhad ceny obvyklé (tržní) jejich nemovitosti je 2 500 000 Kč. Zde je volba jednoduchá, protože rekonstrukce rekreačního objektu nesplňuje v případě stavebního spoření podmínku účelovosti (klient neřeší svou bytovou situaci), a vhodným řešením bude hypoteční úvěr. Z pohledu hypoték bude úvěr použit účelově (tj. do nemovitosti), a protože jeho výše (1,5 milionu) nepřesahuje 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (2,5 milionu), bude se rozhodně jednat o tzv. „klasickou“ 70% hypotéku, která je charakteristická nižšími úrokovými sazbami a pro klienta obecně příznivými podmínkami. Dodejme, že v mnoha bankách
je tato procentní hranice dnes často vyšší a výhodnější hypotéky lze získat až do 90 % hodnoty zástavy.

Výše úvěru (překlenovacího úvěru) 400 000
Naspořená částka na účtu stavebního spoření 0
Měsíční splátka 2 800
Splátky jiných úvěrů, leasingů, splátkových prodejů 0
Minimální čistý měsíční příjem rodiny 18 500
Doba splácení úvěru v letech 20

Pozn.: Jde o modelový příklad, u jednotlivých stavebních spořitelen se údaje mohou lišit

Příklad 3: Rozsáhlá rekonstrukce rodinného domu

Manželé Hájkovi koupili starší rodinný dům, a dříve než se do něj nastěhují, chtějí provést kompletní rekonstrukci v plánované výši 1 800 000 korun. Mají dvě děti a jejich společný čistý měsíční příjem činí 35 000 korun. Veškeré vlastní finanční prostředky investovali do nákupu domu, potřebují tedy celou rekonstrukci financovat pomocí úvěru. Současná zástavní hodnota domu je 1,5 milionu korun, v průběhu rekonstrukce poklesne na 1 300 000, po dokončení rekonstrukce se zvýší na 3 miliony. Oproti předchozímu příkladu nespočívá rozdíl ve výši úvěru, která se příliš neliší, ale v rozsahu rekonstrukce. Dům bude do
značné míry přebudován, v počáteční fázi rekonstrukce dojde v důsledku bouracích prací dokonce ke snížení zástavní hodnoty nemovitosti a po dokončení přestavby se její zástavní hodnota zdvojnásobí – proto se v případě takovýchto rekonstrukcí provádí nejen odhad stávající hodnoty, ale především odhad ceny obvyklé budoucí (na základě projektu), kde by měla být uvedena i nejnižší tržní hodnota, která v průběhu rekonstrukce může nastat.

Na co si dát pozor

■ Jednotlivá čerpání úvěru mohou být zpoplatněna a rozdíly v poplatcích nemusí být zanedbatelné. Některé banky umožňují několik prvních čerpání zdarma.
■ Zjistěte si, zda si banka neúčtuje poplatek za nedočerpání úvěru. Ani ten nemusí být malý.
■ Některé banky si účtují také mezi schválením úvěru a započetím čerpání tzv. rezervační poplatek. Někdy to nepředstavuje výrazné náklady navíc (popř. mohou být kompenzovány jinými výhodami), záleží na výši a celkovém nastavení a načasování úvěru.

Hodnota nemovitosti určené ke zřízení zástavního práva 2 500 000
Požadovaný hypoteční úvěr 1 500 000
Doba splatnosti hypotečního úvěru v letech 20
Splátky jiných úvěrů, leasingů, splátkových prodejů 0
Minimální čistý měsíční příjem rodiny 21 500
Skutečný čistý měsíční příjem rodiny 35 000
Délka fixace úrokové sazby v letech 3
Měsíční anuitní splátka  

Pozn.: Měsíční splátka je kalkulována pro čistý měsíční příjem rodiny 35 000 Kč. Jde o modelový příklad, u jednotlivých bank se údaje mohou lišit

Současná hodnota nemovitosti určené ke zřízení zástavního práva 1 500 000
Budoucí hodnota nemovitosti určené ke zřízení zástavního práva po dokončení rekonstrukce 3 000 000
Požadovaný hypoteční úvěr 1 800 000
Doba splatnosti hypotečního úvěru v letech 20
Splátky jiných úvěrů, leasingů, splátkových prodejů 0
Minimální čistý měsíční příjem rodiny 26 000
Skutečný čistý měsíční příjem rodiny 35 000
Délka fixace úrokové sazby v letech 3
Měsíční anuitní splátka 12 400

Pozn.: Měsíční splátka je kalkulována pro čistý měsíční příjem rodiny 35 000 Kč. Jde o modelový příklad, u jednotlivých bank se údaje mohou lišit

Hypotéka je nastavena tak, aby Hájkovi získali úvěr za co nejvýhodnějších podmínek – tj. 70% hypotéku. Předpokladem je, že v žádné fázi rekonstrukce nesmí vyčerpaná částka úvěru přesáhnout 70 % aktuální zástavní hodnoty nemovitosti. Jak jsme si uvedli v předchozím příkladu, nemusí tato hranice být vždy 70 %, v některých bankách je to 85 % nebo i 90 %. Ukazujeme si především mechanismus těchto úvěrů. Hájkovi nejprve budou čerpat 910 tisíc korun (pravděpodobně v několika dílčích čerpáních), čímž nepřekročí hranici 70 % z 1 300 000, což je zástavní hodnota nemovitosti po provedení bouracích prací. Po proinvestování této částky se zástavní hodnota díky probíhající rekonstrukci z pohledu banky zvýší například na 2 100 000. V následné fázi budou moci Hájkovi čerpat až 560 tisíc korun. Rozumějme: 70 % z 2 100 000 je 1 470 000. Přitom 910 000 již Hájkovi vyčerpali, tedy 1 470 000 bez 910 000 rovná se 560 000. Tím, jak rekonstrukce pokročí, zástavní hodnota se zvýší například na 2 800 000. To znamená, že zbývajících 330 000, jimiž bude úvěr dočerpán a rekonstrukce dokončena, opět nepřekročí hranici 70 % aktuální zástavní hodnoty.

Co si připravit k žádosti o úvěr za účelem rekonstrukce?

Počítejme s tím, že v každé bance (stavební spořitelně) to může vypadat trochu jinak. Všeobecně platná pravidla neexistují, jednotlivé finanční ústavy používají svou vlastní metodiku, kterou se řídí. S největší pravděpodobností budete potřebovat následující dokumenty:
Hypotéka
■ formulář žádost
■ odhad tržní ceny zastavované (rekonstruované) nemovitosti vypracovaný odhadcem autorizovaným bankou
■ doložení příjmů
■ list vlastnictví (výpis z katastru), popř. nabývací titul k nemovitosti
■ rozpočet rekonstrukce
■ stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu podle rozsahu rekonstrukce (u některých bank lze doložit až při čerpání úvěru)
■ případně další dokumenty podle podmínek jednotlivých bank Úvěr ze stavebního spoření
■ formulář žádost
■ doložení příjmů
■ plán financování a rozpočet rekonstrukce
■ list vlastnictví (výpis z katastru), popř. nabývací titul k nemovitosti
■ stavební povolení nebo ohlášení (pokud nejsou nutné – čestné prohlášení), popř. souhlas vlastníka nemovitosti s rekonstrukcí
■ zajištění podle výše úvěru a podmínek spořitelny: buď ručitelem (popř. více ručiteli) nebo pohledávkou nebo zajištěním nemovitostí (pak také odhad tržní ceny vypracovaný odhadcem autorizovaným spořitelnou)
■ případně další dokumenty podle požadavků jednotlivých spořitelen

Úroky oddaňujte

Výhodou hypoték a úvěrů ze stavebního spoření je možnost odečíst od ročního základu daně zaplacené úroky z těchto úvěrů až do výše 300 tisíc korun ročně na jednu domácnost. Podmínkou je použití úvěru na financování bytových potřeb. Oddaňovat mohou nejen podnikatelé, ale i zaměstnanci. Ve všech námi uvedených příkladech by klienti mohli odpočet uplatnit a úvěry by je tak ve skutečnosti vyšly levněji.

Čerpání úvěru

Úvěry můžeme čerpat jednorázově nebo postupně. Při rekonstrukci dáme určitě přednost čerpání postupnému, kdy nejprve měsíčně splácíme pouze úrok z vyčerpané částky, a to až do doby vyčerpání celého úvěru. Teprve po ukončení čerpání začínáme splácet vlastní úvěr (úroky i jistinu). Tento mechanismus platí především pro hypotéky, u překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření je to jinak – zde platíme splátky dospořování a k tomu úroky z meziúvěru podle vyčerpané části. Některé hypoteční banky a stavební spořitelny umožňují čerpání zálohové, což je pro stavebníka velká výhoda. Aniž by musel dokládat faktury a účtenky, vyčerpá si část úvěru zálohově a doloží ji až dodatečně, před dalším postupným čerpáním. Některé hypoteční banky nepožadují u úvěrů na výstavbu a rekonstrukci doložení všech vyčerpaných prostředků, a to do výše 20 % úvěru. Stavebníci tak mohou až pětinu peněz využít podle vlastní potřeby a uvážení
a nemusejí nijak dokládat, jak s penězi naložili.

Několik doporučení

Rekonstrukce plánujte vždy dopředu. Vlastníte-li nemovitost a víte, že doní budete muset čas od času investovat, využívejte stavební spoření. Vždy je lepší alespoň část peněz našetřit, než potom zbytečně platit bance úroky z úvěru. Úvěr by měl být u běžných rekonstrukcí až posledním řešením, a to nejlépe řešením doplňkovým: část jsem si naspořil, část si vypůjčím. O úvěr žádejte vždy s dostatečným předstihem. Nemusíte jej začít čerpat ihned, k zahájení čerpání máte obvykle lhůtu 12 měsíců (ale pozor – u některých bank je to zdarma, některé si účtují rezervační poplatek). Nabídka hypotečních bank i stavebních spořitelen je dnes velice pestrá, na trh jsou uváděny stále nové produkty, současně se mění nejen úrokové sazby, ale i podmínky a požadavky na získání úvěru. Nalezení optimálního způsobu financování není snadné a závisí na řadě okolností.  Spoustu starostí a chození od jedné banky či spořitelny ke druhé nebo hledání na internetu, kde informace mohou být neúplné nebo poněkud reklamního charakteru – což je pochopitelné, vždyť webové stránky mají klienta přesvědčit, aby si o úvěr zažádal u dotyčné banky nebo spořitelny –, může ušetřit konzultace s finančním poradcem. Podmínkou ovšem je, aby měl dobrý přehled o všech relevantních produktech na trhu a byl schopen zajistit komunikaci s příslušným finančním ústavem, dovedl pomoci při vyřízení potřebných náležitostí a poskytnout další servisní služby.

Výhody úvěrů na rekonstrukce

Potřebujeme-li v rámci úvěru na rekonstrukci zastavit nemovitost (u hypoték je to nutné vždy), nebývá to obvykle spojeno – na rozdíl například od koupi nemovitosti – s žádnými problémy (s věcnými břemeny, převody...). Předmětná nemovitost je ve vlastnictví klienta, list vlastnictví má psaný na sebe, zástavní právo je možné zřídit pohodlně již nyní, ačkoliv k čerpání úvěru dojde třeba až za několik měsíců.

Tento článek vyšel v časopise můj dům I REKONSTRUKCE I 01/2008 | Text: Julius Moravec Foto: archiv